9月30日，风传甚劲的房贷新政落地，中国人民银行与银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，重新界定了首套房和二套房的认定标准，鼓励刚需和改善型需求。奉贤的房地产市场也为此开始活跃起来，但是还有很多的朋友不清楚这个新政能给自己带来什么。所以借着奉贤独家采访，上海花轩运营部副总监唐竣贤特地罗列了一些大家都比较关心的问题做了以下解答。
问题一：央行新政出台后，奉贤的银行有没有跟进？
答：10月13日，央行上海总部宣布将“贯彻并落实‘9·30房贷新政’”，即对拥有1套住房并已经结清房贷的家庭，如购买第二套普通住宅，银行执行首套房贷政策。此外，包括中农工建等四大国有银行在内的多家银行也纷纷出台了具体措施，并已按照新的房贷政策开始执行。奉贤的相关银行都已经开始落实执行。
问题二：那新政里有讲到的，“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。”首套利率7折的优惠力度很大，但现在银行基本还是以基准利率为准，我们是不是要继续等着银行的利率优惠调整？
答：首先政策里讲到的0.7倍后面还有相关的描述，就是“具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。”也就意味着这不是一个强制必须执行的条款。再者就是现在央行整存整取的定期存款利率5年期的最高利息为4.75％，而贷款基准利率打７折的利息为4.585%，存在负利差，所以银行不可能实行此优惠政策，所以不用等了。
问题三：那么对于奉贤买房者，政策出台后可以给我们真正带来的是什么？
答：首先政策出台后，银行的个人住房贷款业务的审批及放款速度较前两个季度都得到了一定程度的加快。不会再出现贷款审批慢放款拖延等情况，但是随着年关盘点将近，在12月份可能还会出现常态性的暂缓情况。其次，对于不再限购范围内的改善居住型购房者，原先名下已经有一套房，有贷款记录并已经结清贷款的家庭，再购买第二套普通住房的，可享受首套贷款政策，但是房地大厦过户税率还是按照二套房征收这个要清楚。这使得满足要求的二套房购买者的首付款要求减少了4成，利率也优惠了至少10%。从而鼓励消费者购买二套房。
问题四：你们一直在强调购买“普通住房”才能享受政策中的普通住房是什么概念？
答：对于奉贤来说，通俗的讲普通住房的标准就是购买房屋的面积不得高于等于140平方，同时买卖合同价格不得高于等于160万人民币，那对于购房者来说具体现在奉贤哪些房屋还算属于普通住房，可以具体咨询花轩的相关营业分行。
问题五：那现在到底适不适合买房？
答：这是一个开放性的题目，所以答案仅供参考，首先要会揣摩政策带给我们的信号，中国楼市带有强烈的政策性特色，因此在当前政策拐点已经显现的情况下，由抑制需求转变为鼓励消费，这说明购房时机已经出现，不管是刚需还是改善型需求，都可以考虑择机入市。
楼市暂时的低迷，不改长期向好的趋势。从目前看来，虽然获得7折优惠利率的可能性相对不大，但由于申请房贷的难度已经降低，以及放款的速度有所加快，对于那些已经具备购房条件(比如首付款已经筹集完毕)的刚需群体来说，可以考虑出手；而从某种程度上来说，新政对改善型需求的扶持力度更大，不仅降低了入市门槛，同时购房成本也有所降低，因此现阶段也可以积极行动起来，根据自己的实际情况来规划换房步骤。当然，对于投资者而言，尤其是房产占比超过八成以上的投资者，则可以适当考虑趁目前市场交易活跃程度提高的机会，出售部分物业，调整自身资产结构，使之更为合理。
需要注意的是，对于不同市场还是应该区别对待。上海等一线城市属于外向型市场，市场需求长期处于旺盛状态，所以趁现阶段市场低迷时期买房，有望买在阶段性底部；中心城市和部分重点城市，房价虽然存在一定回落空间，但幅度不会很大，而且假以时日也会回升，所以只要选对项目，风险也在可控范围之内；但对于少数三、四线城市，以及靠资本推动的城市，则应该等到风险释放之后再出手，这类城市需求已经严重透支，或者房价泡沫成分过大，即使之前房价已经下跌，但仍然没有跌到位，所以还需进一步观察。
